Как изменится расчет налога при продаже квартир в 2027 году

Минфин предлагает изменить порядок расчета налога при продаже недвижимости.
Если подготовленные министерством поправки в Налоговый кодекс будут приняты, уже в 2027 году налог с дохода от продажи квартир может рассчитываться по новым правилам.
Сейчас при расчете налога с дохода, полученного от продажи недвижимости, используются две налоговые ставки — 13 и 15%. При этом доход от продажи недвижимости учитывается отдельно от заработной платы продавца.
Минфин предлагает изменить этот подход. Доход от продажи имущества планируют учитывать вместе с заработной платой и другими доходами, полученными человеком в течение года. В этом случае налог будет рассчитываться по пятиступенчатой шкале, которая сейчас применяется при расчете НДФЛ.
Если изменения примут, при расчете налога с продажи недвижимости будут использоваться ставки от 13 до 22%. Чем выше общий годовой доход человека, тем выше может оказаться налоговая ставка.
Например, собственник недвижимости имеет невысокую официальную зарплату и сейчас платит НДФЛ по ставке 13%. Если он продает квартиру, которая находилась у него в собственности меньше минимального предельного срока владения, доход от продажи недвижимости прибавят к его заработной плате.
В результате общий доход за год может перейти на следующую ступень прогрессивной шкалы.
Если раньше при продаже недвижимости такой собственник платил налог по ставке 13%, то при новом порядке часть его дохода может облагаться уже по ставке 15%.
Аналогичная ситуация возможна и для людей с более высокими доходами.
Например, если заработная плата человека уже облагается налогом по ставке 18%, после продажи недвижимости его общий годовой доход может остаться в пределах этой же налоговой ступени. Но если доход от продажи квартиры приведет к превышению установленного порога, часть дохода уже будет облагаться по ставке 22%.
Есть и еще одно важное изменение.
Сейчас при продаже недвижимости действует двухуровневая шкала. Если сумма налогооблагаемого дохода от продажи превышает 2,4 млн рублей, применяется ставка 15%.
При этом не имеет большого значения, составил доход 2,5 млн или, например, 10 млн рублей: налог рассчитывается в рамках действующей двухступенчатой системы.
Если предложенные изменения вступят в силу, ставка будет зависеть непосредственно от размера общего дохода.
Например, при доходе от продажи недвижимости в 2,5 млн рублей часть суммы будет облагаться по ставке 15%. Если же доход составит 10 млн рублей, часть суммы уже может попасть под ставку 18%.
При этом повышенная ставка будет применяться не ко всей сумме дохода, а только к той части, которая превышает установленную границу соответствующей ступени прогрессивной шкалы.
То есть если доход составляет 10 млн рублей, ставка 18% будет применяться не ко всем 10 млн, а только к сумме, превышающей порог в 5 млн рублей.
Рассмотрим пример.
Квартиру купили за 6 млн рублей, а через два года продали за 16 млн рублей. При этом продавец не работает и других доходов не получает.
Доходом от продажи в данном случае будет считаться разница между ценой продажи и стоимостью покупки:
16 млн – 6 млн = 10 млн рублей.
Именно с этой суммы продавцу потребуется заплатить налог.
По действующим правилам при таком доходе применялась бы ставка 15%.
При новом порядке расчета часть дохода уже попадет под ставку 18%.
Но важно понимать, что 18% будут начисляться не на все 10 млн рублей, а только на сумму превышения соответствующего порога прогрессивной шкалы.
В данном примере речь идет о 5 млн рублей:
10 млн – 5 млн = 5 млн рублей.
Именно эти 5 млн рублей будут облагаться по ставке 18%.
Кроме того, необходимо будет заплатить налог с предыдущих ступеней дохода: 13% с первых 2,4 млн рублей и 15% с последующих 2,6 млн рублей. В сумме налог по этим двум ступеням составит 702 тыс. рублей.
Таким образом, если изменения будут приняты, размер налога при продаже недвижимости станет в большей степени зависеть не только от дохода, полученного непосредственно от сделки, но и от общего дохода человека за год.
Для собственников, которые продают квартиры до окончания минимального срока владения, это может означать увеличение суммы налога по сравнению с действующими правилами.